Art. 25-Il controllo della trasformazione-azioni necessarie per il riequilibrio territoriale.

Il Piano Strutturale, ai sensi dell’art. 24 comma terzo della L.R. 16.1.95 n°5, ha il compito di determinare le dimensioni massime ammissibili degli insediamenti e delle funzioni, nonché delle infrastrutture e dei servizi necessari in ciascuna Unità Territoriale Organica Elementare. 

Valutazione delle potenzialità al fine del dimensionamento massimo ammissibile degli insediamenti e delle funzioni

Potenzialità di ristrutturazione urbanistica

All’interno del tessuto urbano il Piano Strutturale individua le potenzialità–opportunità di riqualificazione di alcuni comparti. In riferimento al Quadro Conoscitivo questi comparti unitari, interni al tessuto urbano, sono caratterizzati da un edificato degradato e/o incoerente con il ruolo residenziale e dei servizi individuati dal Piano Strutturale.

La potenzialità espressa da questi ambiti di ristrutturazione urbanistica può essere stimata in circa 70.000mc

Individuazione delle potenzialità

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            Ambiti di Ristrutturazione 

Urbanistica

Potenzialità di recupero abitativo diffuso

In riferimento al patrimonio edilizio non utilizzato pari a 1.359 vani (cfr. dati del censimento 2001), stimando la dimensione del vano pari a 50 mc., possiamo valutare un volume di circa  68.000mc.

Al fine di un recupero qualitativo di tale quantità una quota stimata entro il 30%(pari a 20.400 mc) può essere considerata relativa al recupero abitativo finalizzato al miglioramento della qualità degli alloggi.

Il rimanente 70% potrà contribuire alla dotazione di servizi ed alla riqualificazione degli spazi complementari alla residenza; una quota non stimabile, seguirà il processo storico di non utilizzazione e di deperimento.

 La potenzialità complessiva delle azioni di recupero risultante dalla sommatoria delle quantità derivate dalla ristrutturazione urbanistica e dal recupero abitativo diffuso, potrà essere stimata in 90.400mc (70.000+20.400).

Utilizzando i parametri volumetrici individuati per la stima degli abitanti teoricamente insediabili pari a 156mc/ab. (120mc/ab. destinati alla residenza e 36mc/ab. per servizi complementari) avremo:

90.400mc : 156mc/ab. = 579ab

579 ab.  x 120mc/ab. = 69480mc.  quantità di recupero riferito alla residenza

579 ab. x   36mc/ab. = 20844mc.   quantità di recupero di servizi complementari alla residenza.

Potenzialità di riqualificazione attraverso la crescita del tessuto urbano residenziale e specialistico.

Il processo di crescita e consolidamento può essere ricondotto all’interno di due fasi:

_ Conclusione delle parti decrementate: in relazione allo stadio del processo tipologico individuale e/o di comparto che prevalentemente può essere riferito alla V Fase  della crescita urbana ( cfr. tav D del Quadro Conoscitivo)

_ Edificazione di nuovo impianto: quale completamento del tessuto urbano.

 Esaminando le potenzialità interne alle U.T.O.E., può essere ritrovata una disponibilità di aree organiche pari a 450.000mq (quantità estrapolata dalla potenzialità dei "vuoti urbani").

Perseguendo l’obiettivo di un tessuto urbano di elevata organicità nel rapporto tra edificato, aree libere e servizi, il Piano Strutturale stabilisce che una quota non inferiore al 60% (pari a 270.000mq) di tali aree debba essere destinata a spazi non edificati e/o disponibili per standards.

Ne risulta che le potenzialità del processo di crescita urbana potranno essere perseguite entro un limite di una superficie complessiva di 180.000mq.

In via teorica ipotizzando un utilizzo edificatorio di ¼ della superficie coperta e sviluppata su due livelli abitativi (coerentemente con le tipologie edilizie prevalenti) si può stimare una potenzialità volumetrica pari a circa 270.000mc(¼ di 180.000mq = 45.000 x 6ml h due livelli ).

Applicando i parametri precedentemente individuati avremo una potenzialità insediativa pari a 1.730 abitanti teorici(270.000mc. / 156mc/ab).

Questo valore può essere disarticolato in:

1.730 ab.  x 120mc/ab. = 207.600mc.  quantità riferita alla residenza

1.730 ab. x 36mc/ab. = 62.280mc.  quantità riferita a servizi complementari della residenza

Verifica delle potenzialità 

Per la comprensione dell’incidenza del processo di riqualificazione e di crescita urbana stimato, dobbiamo relazionarlo sia al carico urbanistico derivante dagli abitanti attualmente insediati che a quello risultante dallo stato di attuazione del piano regolatore vigente.

Il censimento della popolazione al novembre 2003 stabilisce che la popolazione è di 13038 abitanti; il quadro conoscitivo analizzato, attraverso i dati, in forma analitica, trasmessi dagli uffici tecnici comunali, che il processo di attuazione in corso del piano regolatore, per concessioni rilasciate e piani particolareggiati approvati, determina una volumetria di circa 250.000mc (fonte Ufficio Tecnico Comunale Lottizzazioni approvate, cfr. Q.C. scheda 11), che riconduce, utilizzando i parametri precedentemente formulati, a circa 1602 abitanti (250.000mc / 156ab).

Riepilogo del carico insediativo globale

Valutazione della dotazione di standards urbanistici in relazione ai carichi prefigurati

La dotazione minima di standards stabilita dal DM 1444/68 pari a 18 mq per abitante viene incrementata dal Piano Strutturale fino a 27 mq/ab, accogliendo gli orientamenti della Regione Toscana.

Il dimensionamento degli standards minimi è stato effettuato sulla base della sommatoria tra la popolazione attualmente insediata , quella della popolazione in corso di insediamento e quella potenzialmente insediabile a seguito degli obiettivi e delle relative previsioni del piano strutturale.

La popolazione potenzialmente insediabile, individuata attraverso le precedenti considerazioni, presa come riferimento per la verifica degli standards è di 16950 abitanti.

Il piano strutturale valuta ed individua il dimensionamento minimo degli standards urbanistici necessari in relazione alle potenzialità insediative:

E’ interessante notare, caso particolare, che per il comune di Ponsacco gli standards realizzati e di realizzazione in itinere sono pari a 423.620mq come risulta dalla sottostante tabella:

DOTAZIONE STANDARDS  REALIZZATI
(cfr. scheda 11 Q.C. Stato di Attuazione del P.R.G.)

Pertanto rispetto agli standards realizzati applicando il parametro di 27mq/ab. individuato come parametro di riferimento, per la riqualificazione urbana avremo una sostenibilità teorica di insediamento pari a 15.689 abitanti teorici.

Quindi l’attuale dotazione di standard non solo è in grado di soddisfare i 14.640 abitanti insediati ed in corso di insediamento ma un’ulteriore quota di 1.049ab.

In relazione al nuovo carico insediativi potenziale individuato dal piano strutturale pari a 2.309ab dovranno essere reperiti standards aggiuntivi relativi a 1.260ab (2.309ab – 1.049ab)

Tale quantità minima inderogabile risulta pari a 34.020mq.

Il Piano Strutturale risponde ai presupposti evidenziati, ne individua gli ambiti di possibilità di intervento attraverso la perimetrazione delle Unità Territoriali Organiche Elementari (U.T.O.E.) e ne definisce il complesso normativo di riferimento.

I limiti dell’insediamento debbono essere considerati come limite massimo a regime definito attraverso l’attuale quadro conoscitivo e conseguente agli obiettivi prefigurati nell’avvio del procedimento:

In sede di formazione del Regolamento Urbanistico si dovrà quindi procedere alla verifica e alla localizzazione delle specifiche previsioni insediative in relazione alle tendenze in atto.

U.T.O.E. N°. 1   LE MELORIE

 La riqualificazione urbana si attua attraverso il recupero del patrimonio edilizio urbanistico esistente e con il completamento del processo tipologico a scala edilizia e urbana.

I dati delle due tabelle sono stati desunti dal quadro conoscitivo secondo il metodo di analisi svolta per l’intero territorio comunale, relativa alla verifica delle potenzialità massime ammissibili degli insediamenti e delle funzioni.

Gli abitanti in fase di insediamento per la frazione delle Melorie derivano dall’utilizzo delle Volumetrie contenute all’interno della Scheda 11 del Q.C.: 63490mc x 95,47% = 60613,9mc.

In relazione alle tipologie, una quota stimabile intorno al 5% è destinata a volumi non residenziali : 60613,9mc : 156mc/ab. = 388ab.

Standards necessari rispetto all’incremento risultante nell’U.T.O.E. delle Melorie

10476+1728+ 10260 = 22464mq

Indirizzi normativi (U.T.O.E. N°. 1   LE MELORIE)

• Prescrizioni, parametri ed indirizzi per il Regolamento Urbanistico:

- La riqualificazione formale e funzionale del tessuto esistente potrà essere attuata mediante

a)  il recupero e la valorizzazione dell’edificato storico;

b)  il completamento e lo sviluppo della viabilità di impianto urbanistico;

c)  la riconfigurazione degli spazi pubblici;

d)  la dotazione di servizi alla residenza (verde pubblico e  parcheggi).

e) la realizzazione del polo di scolastico connesso alle aree destinate a verde sportivo ed attrezzato.

-  Gli spazi aperti interni all’insediamento dovranno essere individualmente valorizzati ed inseriti in un sistema di connessione.

- Mantenimento dei corridoi ambientali ed ecologici tra il nucleo e gli insediamenti circostanti.

-    Micro interventi di adeguamento della viabilità e dei parcheggi e loro regolamentazione.

• Destinazioni d’uso prevalenti:

- Residenziale e servizi a scala urbana e territoriale.

• Categorie di intervento:

- Alla scala urbana sono necessari nuovi interventi di adeguamento delle opere di urbanizzazione e di incremento qualitativo e quantitativo degli standards. Alla scala edilizia, sono consentiti tutti gli interventi di conservazione del patrimonio esistente, la ristrutturazione urbanistica ed interventi di riqualificazione del tessuto edilizio attraverso il completamento. Il Regolamento Urbanistico specificherà nel dettaglio gli interventi ammessi per i singoli edifici o parti dell’insediamento.

• Condizioni alla trasformabilità:

-     Prescrizioni alla trasformabilità di cui agli artt. 7, 8, 18, 19, 20, 21, 22.

-     Vincoli sovraordinati.

U.T.O.E. N°. 2 Polo fieristico espositivo – tecnologico

In relazione agli obiettivi dell’avvio del procedimento il Piano Strutturale individua questa funzione specialistica quale elemento fondamentale nel processo di riorganizzazione urbana e territoriale.

 La disponibilità di aree per accogliere le nuove funzioni, previste in posizione strategica rispetto alla nuova configurazione delle infrastrutture territoriali, potrebbero confermare e rafforzare il ruolo storico del Comune di Ponsacco quale centro dei servizi della Valdera e di parte della pianura pisana in connessione con altre realtà già presenti.

Questa scelta potrà consentire anche il trasferimento della sede della mostra del mobile, che oggi è ubicata all’interno del nucleo urbano, congiunta alla realizzazione di un centro convegni e una struttura ricettiva connessa, tale da accogliere circa 120 ospiti.

La dimensione dell’Unità Territoriale Organica Elementare è di circa 400.000mq.

Il Regolamento Urbanistico dovrà precisare l’organizzazione funzionale di tale comparto definendo le tipologie di riferimento, nonché il rapporto tra le superfici coperte, le volumetrie destinate alle singole attività e gli spazi complementari a verde ed a standards.

L’utilizzazione fondiaria potrà essere dimensionata nel limite del 30% della superficie dell’intero comparto. I parametri dimensionali dovranno essere determinati dal Regolamento Urbanistico e ricondotti, al fine del controllo della trasformazione, ad uno specifico Piano Particolareggiato di iniziativa Pubblica.

Indirizzi normativi (U.T.O.E. N°. 2   POLO FIERISTICO ESPOSITIVO  - TECNOLOGICO )

 ·                                                                                   Condizioni alla trasformabilità:

      -                          Prescrizioni alla trasformabilità di cui agli Artt. 7, 8.

U.T.O.E. N°. 3 Aree produttive

Per il dimensionamento delle aree produttive si confermano le previsioni del Piano Regolatore vigente con un ampliamento finalizzato al ridisegno organico del comparto inferiore al 14% (120.000mq su un totale di circa 800.000mq). Questa previsione si rende necessaria per il trasferimento delle attività produttive, inserite all’interno del tessuto residenziale, attualmente incompatibili ai sensi delle leggi vigenti e non sostenibili con gli obiettivi di Piano Strutturale.

In particolare, il Piano Strutturale prevede che vengano trasferite all’interno di questa U.T.O.E.:

-    le “aree produttive/commerciali attuali oggetto di possibile trasferimento in aree idonee e compatibili”, evidenziate nella Tav. I di Quadro Conoscitivo;

-   le aziende insalubri di prima e seconda classe(T.U. Legge Sanitarie) in numero di circa trenta (cfr. VEA cap. 4).

Il Regolamento Urbanistico dovrà prevedere come prioritario il reperimento degli standards ed una riconfigurazione degli spazi a verde e di protezione verso il contesto urbano.

Appare opportuno segnalare che questo comparto, oggi monofunzionale, debba assumere il ruolo di cerniera tra gli insediamenti residenziali accogliendo funzioni di direzionalità e di servizio e di aree per il tempo libero. In tal senso gli ampi standards che risultano inutilizzati, per fasce temporali e periodicamente per intere giornate, possono risultare efficienti e complementari alle differenziate destinazioni.

Questo processo di riconversione e di riqualificazione avrà sicure ricadute positive sia sotto il profilo economico che sociale.

Il Regolamento Urbanistico dovrà ricondurre l’intervento di trasformazione ad un Piano Particolareggiato di iniziativa Pubblica e/o Privata convenzionata. Al fine di una corretta correlazione con l’insediamento esistente, la programmazione urbanistica dovrà ricercare le opportune connessioni sia il comparto contiguo del Polo fieristico espositivo sia con le funzioni urbane del Capoluogo.

Indirizzi normativi (U.T.O.E. N°. 3   AREE PRODUTTIVE )

 ·                                           Condizioni alla trasformabilità:

-              Prescrizioni alla trasformabilità di cui agli Art. 7, Art. 8 Comma: 1, 2, 3a, 4, 5, 6a, 7.

U.T.O.E. N°. 4   PONSACCO CAPOLUOGO

La riqualificazione urbana si attua mediante il recupero del patrimonio edilizio urbanistico esistente e con il completamento del processo tipologico a scala edilizia e urbana.

I dati delle due tabelle sono stati desunti dal quadro conoscitivo secondo il metodo di analisi svolta per l’intero territorio comunale, relativa alla verifica delle potenzialità massime ammissibili degli insediamenti e delle funzioni.

Gli abitanti in fase di insediamento per la frazione delle Melorie sono stati desunti dalle Volumetrie contenute all’interno della Scheda 11 del Q.C.: 178970 mc x 95,47% = 170862.65mc.

In relazione alle tipologie, una quota stimabile intorno al 5% è destinata a volumi non residenziali : 170862.65mc : 156mc/ab. = 1095ab.

Standards necessari rispetto all’incremento risultante nell’U.T.O.E. di Ponsacco Capoluogo 29565+13905+ 30807 = 74277mq

 Indirizzi normativi (U.T.O.E. N°. 4   PONSACCO CAPOLUOGO)

·  Prescrizioni, parametri ed indirizzi per il Regolamento Urbanistico:

-     Il riordino e la riqualificazione del tessuto edilizio esistente dovrà attuarsi mediante:

a) il recupero e la valorizzazione dell’edificato storico;

b) la riconfigurazione degli spazi pubblici, potenziando e riqualificando i servizi di interesse collettivo;

c) la dotazione di servizi per la residenza;

d) il riordino e la riqualificazione del tessuto costituito dall’edificato di recente formazione;

-     La riqualificazione delle attuali aree a verde pubblico e sportivo all’interno di un piano complessivo di riconfigurazione e valorizzazione del sistema degli spazi verdi

-     Il recupero delle aree produttive dismesse, con riuso dei volumi esistenti per destinazioni di tipo residenziale, terziario ed a servizi;

-     Micro interventi di adeguamento della viabilità e dei parcheggi e loro regolamentazione; 

 ·  Destinazioni d’uso prevalenti:

-     Residenziale, commerciale, terziario, servizi ed attrezzature di interesse generale a scala comunale e territoriale ;

·  Categorie di intervento:

-       Alla scala urbana sono necessari nuovi interventi infrastrutturali, di adeguamento delle opere di urbanizzazione, di incremento qualitativo degli standards e di ristrutturazione urbanistica.

-       Alla scala edilizia, sono consentiti tutti gli interventi di conservazione del patrimonio esistente, la ristrutturazione urbanistica ed interventi di riqualificazione del tessuto edilizio mediante il completamento e la trasformazione urbanistica. Il Regolamento Urbanistico specificherà nel dettaglio gli interventi ammessi per i singoli edifici o parti dell’insediamento.

 ·  Condizioni alla trasformabilità:

-    Prescrizioni alla trasformabilità di cui agli artt. 7, 8, 18, 19, 20, 21, 22.

-    Vincoli sovraordinati;

U.T.O.E. N. 5   VAL DI CAVA

La riqualificazione urbana si attua attraverso il recupero del patrimonio edilizio urbanistico esistente e con il completamento del processo tipologico a scala edilizia e urbana

I dati delle due tabelle sono stati desunti dal Quadro Conoscitivo secondo il metodo di analisi svolta per l’intero territorio comunale, relativa alla verifica delle potenzialità massime ammissibili degli insediamenti e delle funzioni.

Gli abitanti in fase di insediamento per la frazione delle Melorie derivano dall’utilizzo delle Volumetrie contenute all’interno della Scheda 11 del Q.C.: 19400 mc x 95,47% = 18521mc.

In relazione alle tipologie, una quota stimabile intorno al 5% è destinata a volumi non residenziali : 18521mc. : 156mc/ab. = 119ab.

Standards necessari rispetto all’incremento risultante nell’U.T.O.E. di Val di Cava

 3213+5670= 8883mq

Indirizzi normativi (U.T.O.E. N. 5   VAL DI CAVA)

• Prescrizioni, parametri ed indirizzi per il Regolamento Urbanistico:

-  E’ prevista la riorganizzazione della mobilità urbana attraverso la realizzazione di una viabilità di circonvallazione sul lato sud dell’insediamento, al fine di alleggerire il traffico di attraversamento del centro urbano;

-  Il riordino e la riqualificazione del tessuto esistente dovrà avvenire attraverso:

a) il recupero e la valorizzazione dell’edificato storico;

 b) la riconfigurazione degli spazi pubblici, collegata al potenziamento e alla riqualificazione dei servizi di interesse collettivo esistenti;

c) la dotazione di servizi alla residenza;

d) il riordino e la riqualificazione del tessuto edificato di recente formazione.

-     La riqualificazione delle attuali aree a verde pubblico e sportivo all’interno di un piano complessivo di riconfigurazione e valorizzazione del sistema degli spazi verdi.

-     Riqualificazione del complesso termale in relazione al recupero e alla valorizzazione del centro storico.

-     Valorizzazione e potenziamento delle attività ricettive esistenti.

-     Micro interventi di adeguamento della viabilità e dei parcheggi e loro regolamentazione.

• Destinazioni d’uso prevalenti:

-  Residenziale, commerciale, terziario, servizi ed attrezzature di interesse generale a scala comunale e territoriale.

• Categorie di intervento:

-  Alla scala urbana sono necessari nuovi interventi infrastrutturali, di adeguamento delle opere di urbanizzazione, di incremento qualitativo degli standards e di ristrutturazione urbanistica. Alla scala edilizia, sono consentiti tutti gli interventi di conservazione del patrimonio esistente, la ristrutturazione urbanistica ed interventi di riqualificazione del tessuto edilizio attraverso il completamento e la trasformazione urbanistica. Il Regolamento Urbanistico specificherà nel dettaglio gli interventi ammessi per i singoli edifici o parti dell’insediamento.

• Condizioni alla trasformabilità:

-     Prescrizioni alla trasformabilità di cui agli Artt. 7, 8, 18, 19, 20, 21, 22.

-     Vincoli sovraordinati.

 

 

 

U.T.O.E. N. 6   AREA PRODUTTIVA LOCALITA’ IL POGGINO

 

Per quanto riguarda l’U.T.O.E. n°6 località il Poggino, il Piano Strutturale ne stabilisce la riorganizzazione funzionale attraverso il recupero delle volumetrie esistenti con finalità collegate al turismo ambientale e alla residenza.

 

 

Indirizzi normativi (U.T.O.E. N. 6  AREA PRODUTTIVA LOCALITA’ IL POGGINO)

·      Condizioni alla trasformabilità:

-      Prescrizioni alla trasformabilità di cui agli Artt. 7, 8.